冠城大通融資迷霧
來源: 代書     發佈時間: 2009/7/30 下午 03:13:08   返回  打印
(600067.SH)7月28日發佈公告稱,公司擬向全體股東配售股份,預計募集資金不超過16億元,主要用於北京朝陽區太陽宮新區的房地產項目和補充流動資金。
冠城大通 [14.93 -5.80%] (600067.SH)7月28日发布公告称,公司拟向全体股东配售股份,预计募集资金不超过16亿元,主要用于北京朝阳区太阳宫新区的房地产项目和补充流动资金。 (600067.SH)7月28日發佈公告稱,公司擬向全體股東配售股份,預計募集資金不超過16億元,主要用於北京朝陽區太陽宮新區的房地產項目和補充流動資金。

此前,冠城大通的再融资计划一直进展不顺,高资产负债率饱受诟病。此前,冠城大通的再融資計劃一直進展不順,高資產負債率飽受詬病。 长城证券分析师刘昆指出,配股融资对公司来说是较好的方式,可以降低资产负债率。長城證券分析師劉昆指出,配股融資對公司來說是較好的方式,可以降低資產負債率。

然而配股计划中提到,募集的资金方向将用于偿还太阳宫新区B区贷款。然而配股計劃中提到,募集的資金方向將用於償還太陽宮新區B區貸款。 按照之前公告所述,太阳宫新区B区已经整售给中信信托指定的买售人,究竟是自相矛盾还是事出有因?按照之前公告所述,太陽宮新區B區已經整售給中信信託指定的買售人,究竟是自相矛盾還是事出有因?

配股融资降低资产负债率配股融資降低資產負債率

公告称,冠城大通拟以截至6月30日总股本6.1亿股为基数,按10配3股的比例向全体股东配售,可配售股份总计1.8亿股。公告稱,冠城大通擬以截至6月30日總股本6.1億股為基數,按10配3股的比例向全體股東配售,可配售股份總計1.8億股。 公司控股股东福建丰榕投资有限公司承诺以现金全额认配其应认配的股份。公司控股股東福建豐榕投資有限公司承諾以現金全額認配其應認配的股份。 本次配股预计募资净额计划不超过16亿元。本次配股預計募資淨額計劃不超過16億元。

2008年12月27日,冠城大通公告称,公司此前准备发行6.5亿元公司债的计划未获得证监会通过。 2008年12月27日,冠城大通公告稱,公司此前準備發行6.5億元公司債的計劃未獲得證監會通過。 这是2008年惟一一家未过的房企。這是2008年惟一一家未過的房企。 另外,由于资本市场低迷,导致公司2008年完成的增发实际募资仅5亿元。另外,由於資本市場低迷,導致公司2008年完成的增發實際募資僅5億元。

同一天,冠城大通公布了中报,中报显示公司上半年实现营业收入总额15.82亿元,较去年同期减少27.56%;归属于母公司股东的净利润9425.7万元,净利润较上年同期减少22.77%;实现基本每股收益0.15元。同一天,冠城大通公佈了中報,中報顯示公司上半年實現營業收入總額15.82億元,較去年同期減少27.56%;歸屬於母公司股東的淨利潤9425.7萬元,淨利潤較上年同期減少22.77%;實現基本每股收益0.15元。

但申银万国但申銀萬國 [4.63 -1.49%] 证券研究报告显示:上半年,公司销售回款良好,负债率情况大幅改善,若配股顺利完成,公司发展速度有望进一步提升。證券研究報告顯示:上半年,公司銷售回款良好,負債率情況大幅改善,若配股順利完成,公司發展速度有望進一步提升。 下半年部分产品的售价有望超预期。下半年部分產品的售價有望超預期。 2009年1月,公司推出明敦道A3 / A6 /A8住宅共967套,截至6月30日,销售率近乎100%;销售的好转使得申银万国对8月份即将开盘的太阳宫新区B区的去库存化速度和销售价格持有较强的信心,并预计该项目售价有望每平方米超过20000元,前期17600元的价格再上调10%。 2009年1月,公司推出明敦道A3 / A6 /A8住宅共967套,截至6月30日,銷售率近乎100%;銷售的好轉使得申銀萬國對8月份即將開盤的太陽宮新區B區的去庫存化速度和銷售價格持有較強的信心,並預計該項目售價有望每平方米超過20000元,前期17600元的價格再上調10%。 随着公司产品销售情况的大幅好转,公司负债状况也得到大幅改善。隨著公司產品銷售情況的大幅好轉,公司負債狀況也得到大幅改善。 截至2009年中报,公司资产负债率降至77.2%,净负债率降至130%,截至2009年中報,公司資產負債率降至77.2%,淨負債率降至130%,

资料显示,冠城大通从2002年开始逐步向房地产业务转型。資料顯示,冠城大通從2002年開始逐步向房地產業務轉型。 2002 年公司收购北京“太阳星城”各区的股权,目前持有F区项目公司北京太阳宫房产85%股权,持有B区项目公司北京冠城正业房产60%股权,持有C区项目公司北京冠城新泰房产51%股权(2008年7月收购其49%股权实现全资控股),拟收购E区“水星园”住宅项目公司北京京冠房产100%股权。 2002年公司收購北京“太陽星城”各區的股權,目前持有F區項目公司北京太陽宮房產85%股權,持有B區項目公司北京冠城正業房產60%股權,持有C區項目公司北京冠城新泰房產51%股權(2008年7月收購其49%股權實現全資控股),擬收購E區“水星園”住宅項目公司北京京冠房產100%股權。 公司主要在北京地区拥有权益建筑面积约152万平方米,公司还计划在1—2年内通过购买项目公司等形式,在京城和福建等地再获取200多万平方米建筑面积。公司主要在北京地區擁有權益建築面積約152萬平方米,公司還計劃在1—2年內通過購買項目公司等形式,在京城和福建等地再獲取200多萬平方米建築面積。 同时,由于近年来公司漆包线业务毛利率持续走低,该业务正在逐步剥离;公司的房地产业务发展强劲,已成为公司净利润的最大贡献来源。同時,由於近年來公司漆包線業務毛利率持續走低,該業務正在逐步剝離;公司的房地產業務發展強勁,已成為公司淨利潤的最大貢獻來源。

神奇B区神奇B區

在公布的配股计划中,冠城大通表示,本次募集资金将投资以下项目:投资10亿元用于公司北京市朝阳区太阳宫新区C区房地产开发项目;投资5亿元用于偿还公司北京市朝阳区太阳宫新区B区房地产项目的贷款;不超过1亿元用于补充公司流动资金。在公佈的配股計劃中,冠城大通表示,本次募集資金將投資以下項目:投資10億元用於公司北京市朝陽區太陽宮新區C區房地產開發項目;投資5億元用於償還公司北京市朝陽區太陽宮新區B區房地產項目的貸款;不超過1億元用於補充公司流動資金。

事实上,太阳宫新区B区已经不止一次出现在公告中。事實上,太陽宮新區B區已經不止一次出現在公告中。 在 2月25日的公告中描述到,在公司下属控股60%的子公司——北京冠城正业房地产开发有限公司(注册资本及实收资本均为2000万元,下称:冠城正业)取得太阳宫新区b区项目二、三组团(下称:二、三组团)全部预售许可证后三十日内,将二、三组团除商业配套外的全部住宅房屋(即1#至8#住宅楼,已取得预售许可证,可预售面积约为16.59万平方米)及b号写字楼(建筑面积约为5.15万平方米)出售给中信信托指定的买受人,出售总价款约为人民币 20.6亿元。在 2月25日的公告中描述到,在公司下屬控股60%的子公司——北京冠城正業房地產開發有限公司(註冊資本及實收資本均為2000萬元,下稱:冠城正業)取得太陽宮新區b區項目二、三組團(下稱:二、三組團)全部預售許可證後三十日內,將二、三組團除商業配套外的全部住宅房屋(即1#至8#住宅樓,已取得預售許可證,可預售面積約為16.59萬平方米)及b號寫字樓(建築面積約為5.15萬平方米)出售給中信信託指定的買受人,出售總價款約為人民幣 20.6億元。 按照20.6亿的总价粗略计算,冠城大通向中信信托出售的资产仅为每平方米9476元。按照20.6億的總價粗略計算,冠城大通向中信信託出售的資產僅為每平方米9476元。

一位不愿透露姓名的信托业内人士告诉本报记者,从公告中公布的计划判断,该交易类似于信托计划中的预售登记融资模式,否则不能解释中信信托的介入。一位不願透露姓名的信託業內人士告訴本報記者,從公告中公佈的計劃判斷,該交易類似於信託計劃中的預售登記融資模式,否則不能解釋中信信託的介入。 而预售登记模式已经在2008年底被银监会叫停。而預售登記模式已經在2008年底被銀監會叫停。 太阳星城销售人员告诉本报记者B区1#至8#住宅楼已经出售给中石油,B区还剩下9#—13#楼等待出售,预计8月或者9月份开盘。太陽星城銷售人員告訴本報記者B區1#至8#住宅樓已經出售給中石油,B區還剩下9#—13#樓等待出售,預計8月或者9月份開盤。

本报记者就此问题向冠城大通证券事务部负责人求证时,该负责人并不愿意评价是否是信托融资计划,且买受人是否是中石油。本報記者就此問題向冠城大通證券事務部負責人求證時,該負責人並不願意評價是否是信託融資計劃,且買受人是否是中石油。 兴业证券的研究报告中分析称,冠城大通仅能从该笔交易中获得不超过4%的净利润。興業證券的研究報告中分析稱,冠城大通僅能從該筆交易中獲得不超過4%的淨利潤。

7 月4日的公告显示,冠城正业与中信信托签订《人民币资金贷款合同》,本次借款金额为人民币5亿元,借款期限自2009年6月29日至2010年2月24 日,借款利率为固定利率7.9%;公司第一大股东福建丰榕投资有限公司与中信信托签署《权利质押合同》,以其所持有的7000万股公司股票为上述信托贷款提供质押担保,并于2009年7月2日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理了相关证券质押登记证明。 7月4日的公告顯示,冠城正業與中信信託簽訂《人民幣資金貸款合同》,本次借款金額為人民幣5億元,借款期限自2009年6月29日至2010年2月24 日,借款利率為固定利率7.9%;公司第一大股東福建豐榕投資有限公司與中信信託簽署《權利質押合同》,以其所持有的7000萬股公司股票為上述信託貸款提供質押擔保,並於2009年7月2日在中國證券登記結算有限責任公司上海分公司辦理了相關證券質押登記證明。 用于太阳宫新区B区的建设。用於太陽宮新區B區的建設。 冠城大通此次是通过股权质押方式获得信托贷款,并不影响B区项目销售。冠城大通此次是通過股權質押方式獲得信託貸款,並不影響B區項目銷售。

但如果出售已经给中信信托指定的买受人,冠城大通为何还要向中信信托借款?但如果出售已經給中信信託指定的買受人,冠城大通為何還要向中信信託借款? 售楼人员称B区剩下的部分8月份以后才能开盘。售樓人員稱B區剩下的部分8月份以後才能開盤。 信托贷款中的B区另有所指?信託貸款中的B區另有所指? 前述信托人士告诉记者,如果不是经办人,很难知道这其中的详情是怎样的。前述信託人士告訴記者,如果不是經辦人,很難知道這其中的詳情是怎樣的。 而记者向中信信托高层求证时,该高层称并不了解交易的具体情况,婉拒了记者的采访。而記者向中信信託高層求證時,該高層稱並不了解交易的具體情況,婉拒了記者的採訪。

围绕太阳宫B区展开的融资迷雾,仍有待廓清。圍繞太陽宮B區展開的融資迷霧,仍有待廓清。 当记者以投资者身份询问时,公司证券事务部负责人表示,没有未披露的信息。當記者以投資者身份詢問時,公司證券事務部負責人表示,沒有未披露的信息。

按照20.6亿的总价粗略计算,冠城大通此前向中信信托“出售”的资产仅为9476元/平方米。按照20.6億的總價粗略計算,冠城大通此前向中信信託“出售”的資產僅為9476元/平方米。 本报记者询问火星园销售人员,销售人员告诉本报记者目前新取得预售证部分尚未开盘,开盘均价将在每平方米2万元左右。本報記者詢問火星園銷售人員,銷售人員告訴本報記者目前新取得預售證部分尚未開盤,開盤均價將在每平方米2萬元左右。 
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