高退房率假象:預售登記融資模式暗興
來源: 代書     發佈時間: 2009/6/26 下午 03:30:43   返回  打印
對於萬像新天家園高達85.62%的退房率,項目開發商北京天鴻公司董事長柴志坤並不願意過多解釋或者澄清。外界質疑高退房率背後隱匿假按揭,柴志坤則向本報記者表示,該項目的高退房率是因為和北京國際信託公司合作的集合信託計劃,信託期滿後解除預售登記所導致的現象,和假按揭以及房屋質量無任何關係。
對於萬像新天家園高達85.62%的退房率,項目開發商北京天鴻公司董事長柴志坤並不願意過多解釋或者澄清。外界質疑高退房率背後隱匿假按揭,柴 志坤則向本報記者表示,該項目的高退房率是因為和北京國際信託公司合作的集合信託計劃,信託期滿後解除預售登記所導致的現象,和假按揭以及房屋質量無任何 關係。

事實上,被信託業界稱為房地產信託貸款之“預售登記”交易模式的融資方式,此前曾被廣泛使用,其中不乏知名公司,現在仍有一些公司利用這種方式融資。

而一位不願透露姓名的信託業界高管告訴記者,目前這種做法已經被銀監會明令禁止。

“低”風險融資

“預售登記”房地產融資模式釋義預售登記房地產融資模式是一種附買回約定的房地產交易,即信託公司以向房地產商低價購買期房的形式向房地產商提供融資,房 地產商在約定期限內溢價贖回信託公司所購期房。這種融資交易模式屬信託公司特有的創新業務模式之一,從2004年開始盛行。

本報記者獲取的一份文件顯示了這種融資方式的交易結構。首先,信託公司購買房地產公司的部分期房,雙方簽訂《商品房買賣合同》及《補充協議》,並 到房屋管理局辦理預售登記。約定期限內,經房地產公司書面同意,信託公司可以將房屋轉讓給新的購買人。這意味著,在抵押期內,資金流緊張的開發商仍可以賣 房,每賣出一套房償還一部分信託公司的貸款,但是必須由信託公司協助辦理登記手續。亦有一些開發商選擇整體出賣的方式,償還貸款解除限制後統一售房。

如果貸款期限已到,開發商溢價回購房屋,信託公司則退房,該信託計劃結束。溢價部分為信託公司的收益,收益在信託計劃前雙方已有約定。如果發生到 期不償還貸款的情況,無需經房地產商同意,信託公司可以將房屋轉讓給新的購買人。所以通常情況下,信託計劃上會顯示,信託公司會以相比市場價較低價格購入 房屋,規避風險。

這種模式被認為具有很多優點。首先信託公司以購買商品房的形式向房地產公司融資,是一種表外的融資模式,不會影響房地產公司的資產負債結構。另 外,便於房地產公司進行“銷控”,開發商可以將戶型、位置較好的房子通過“預售登記模式”先預售給信託公司進行融資,在融資行為結束後進行銷售,把好房子 留到最後再賣是符合開發商一貫的銷售思路的。

而信託公司更易於處置“抵押”房產,抵押模式下債權人獲得擔保物權,不會導致產權的變化。在預售登記模式中,預購方獲得了房地產所有權的期待權, 已導致產權的變化。如果債務人逾期不履行債務時,信託公司在預售登記模式下可以直接對外轉讓取得房產證的所購房產。因為房屋以轉入信託公司名下,處置房產 不需要經過司法拍賣程序,處置更為便利和快速。

而信託公司也被認為能夠獲得較高的投資收益。前述高管介紹說,在房地產抵押貸款模式下,抵押權人通過拍賣、變賣抵押房產來獲得清償,處置價款超過 債權數額的部分歸抵押人所有。而在預售登記模式下,信託公司有可能獲得貸款本息以外的投資收益。由於信託公司以購期房形式融資時房價比較低,足以對抗房產 貶值風險,因此預售登記模式下對外轉讓所購期房,即便扣除所有交易稅費,仍可以獲得高於貸款本息的收益。主要風險存在於優先受償權風險以及到期無法竣工風 險。但二者均可以在發放貸款前有所規避。

一位不願透露姓名的開發商選擇了這種融資方式。他對本報記者說,選擇“預售登記”是為了取得更高額度的貸款。此外,前述信託業界高管還提到,開發商從銀行獲得的房地產開發貸款只能封閉使用,不能隨意挪用。
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